¿Qué significa COMPRAR ACCIONES Y DERECHOS DE UN INMUEBLE?

Aquí les comparto una publicación detallada y facil de entender de la Dra.Karina Figueroa Almengor. Nótese lo escrito en azul
http://www.derechoycambiosocial.com/revista033/inscripcion_de_divisi%C3%B3n_y_particion_inmuebles.pdf

I.- INTRODUCCIÓN
Hemos decidido tratar este tema a fin de hacer unas precisiones en torno a
la división y partición y su calificación en el Registro. Una de ellas es que
las partes que celebran contratos de transferencia, como compraventa de
acciones y derechos de bien inmueble no compran o venden partes físicas
o porciones de un predio sino cuotas ideales o abstractas.
Es común que ingresen al Registro de predios, títulos de compraventa de
acciones y derechos de un inmueble que pertenece a varias personas, por
ejemplo a 4 personas, una de ellas vende 25% de acciones y derechos del
inmueble, al hacerlo transfiere sus cuotas ideales y no una parte física del
inmueble, para hacerlo se requiere partir el inmueble.
Sin embargo, en los contratos se suelen pactar cláusulas “para efectos
internos”, en las cuales las partes acuerdan que el porcentaje objeto de
transferencia estará representado por parte física identificable, por ejemplo
de 100.00 m2 con linderos y medidas perimétricas. Esta adición no es
técnicamente correcta pues se pacta tanto la transferencia de cuotas ideales,

(*) Abogada egresada de la Universidad Particular San Martín de Porres. Estudios de Post
Grado en Derecho Civil y Comercial en la misma Universidad. Estudios de Gerencia Social
en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Registradora Pública de la Zona Registral Nº
IX-Sede Lima.
kfigueroa_lima@sunarp.gob.pewww.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 2
abstractas o porcentajes del inmueble como la determinación física como
representación de dicha cuota abstracta. Recordemos que si una cuota es
ideal, no es identificable, no se determina donde se ubica físicamente.
No obstante lo indicado, los títulos acceden al Registro como transferencias 
de acciones y derechos a solicitud del usuario, considérese que para dividir 
partes físicas se requiere el cumplimiento de normas urbanísticas, con la 
documentación técnica se inscribirá la subdivisión, fraccionamiento o 
independización de las partes físicas, no es suficiente el pacto de las partes. 
El Tribunal registral indica lo siguiente: “Constituye obstáculo que impide 
la inscripción de una independización y adjudicación por división y 
partición de un inmueble, la falta de adecuación entre la información 
técnica presentada con la que consta en la partida registral”.1
Recordemos que la división y partición es una forma de extinguir la 
copropiedad.
II.- COPROPIEDAD
Según la concepción románica, todos los condóminos son dueños de toda la
cosa, pero su derecho a ella no es pleno, sino que está naturalmente
limitado por el derecho análogo de los condóminos restantes.
Para el Dr. Moisés Arata2
“ (…) la copropiedad es un derecho real
autónomo sobre bien propio que pertenece a dos o más personas de manera
indivisa (sin partes materiales) y mediante la asignación de cuotas ideales
que representan la de cada quien en la cotitularidad del mismo, en la que
existen dos tipos de esfera de actuación, unas atribuidas de manera
individual a cada propietario y otras de manera colectiva, es decir con
referencia a todos los copropietarios a los cuales se entiende vinculados
(…).”
De conformidad con el Art. 969 del Código Civil Peruano, hay copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Es así
que se pueden obtener algunas características:
- Pluralidad de sujetos, el bien pertenece a dos o más sujetos.
- Unidad de objeto, los sujetos se proyectan hacia un mismo bien
u objeto determinado (Entiéndase respecto de un mismo
departamento, respecto de las mismas casas, de los mismos
terrenos).
- Asignación de cuotas ideales (generalmente indicados por
porcentaje)

1 Resolución N° 1585-2012-SUNARP-TR-L de fecha 26 de Octubre del 2012.
2 Código Civil Comentado. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurídica. Primera edición. Lima,
2003. Pp. 402-403www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 3
- Ausencia de parte material, ninguno de los copropietarios tiene
una parte materializada en el bien, sus derechos están
representados por cuotas ideales o porcentajes.
La copropiedad tiene como uno de sus fundamentos, la existencia de
armonía entre los copropietarios, por lo que desaparecida ésta, se pierde la
razón de ser de la copropiedad y por ello cualquiera de los copropietarios
puede pedir en cualquier momento la división del bien común. Desde la
comunidad romana la actio communi dividundo ha sido considerada como
derecho potestativo.
III.- DIVISIÓN Y PARTICIÓN
Una de las causas de extinción de la copropiedad de bienes es la división
del objeto común sin embargo esta división puede ser limitada por el pacto
de indivisión, el mismo que es establecido por plazo determinado. Según el
Art. 993 de Código Civil el plazo de indivisión no puede ser mayor de 4
años.
Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más porciones, cada
una de estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su
propia partida registral dejando constancia o anotación en la partida matriz.
Lo anteriormente indicado se sustenta en el artículo 82 del Reglamento de
inscripciones del Registro de Predios, el mismo que establece que para
inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominial respecto de
parte de predios inscritos, debe procederse a su previa independización, de
conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento.
III.i DEFINICIÓN
De conformidad con el Art. 983 del Código Civil por partición permutan
los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tienen sobre los
bienes que no se le adjudiquen a cambio del derecho que le ceden en los
que se le adjudican.
Este artículo ha recogido el Art. 922 del Código de 1936, ya derogado.
Lucrecia Maish Von Humbolt, miembro de la Comisión encargada del
Estudio y Revisión del Código Civil, señala3
“El artículo 196 de la
Ponencia, además de definir la partición, cuida de establecer que es un
acto traslativo de dominio y también que la partición del bien común no
perjudica al tercero, quien conserva los derechos reales que tenía sobre el
bien antes de ejecutarse ésta, precepto importante porque protege

3 VON HUMBOLDT, Lucrecia Maisch y otros. Código Civil V. Exposición de Motivos y
Comentarios. Comisión encargada del estudio y revisión del Código Civil. Compiladora:Delia
Revodero de Debakey. Lima, 18988. 2° Edición.pp205.www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 4
indubitablemente el derecho del acreedor hipotecario sobre el bien
después de la partición y que convierte a los nuevos propietarios en
codeudores del gravamen.”
“La palabra partición tiene dos significados distintos. En un sentido
amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de
indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del
caudal poseído pro indiviso, en parte o lotes que guarden proporción con
los derechos cuotativos de cada uno de ellos. En un sentido restringido, es
la operación por la cual es bien común se divide en tantos lotes cuantos
comuneros haya, recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva de
uno de esos lotes. De esta manera las cuotas indivisas y abstractas de cada
uno de los comuneros se transforman en partes concretas y materiales; la
propiedad indivisa es sustituida por una propiedad unitaria.”4
En el ámbito registral por Resolución N° 1171-2012-SUNARP de fecha
10/08/2012-SUNARP-TR-L señala que cuando en la división y partición de
un inmueble, se le adjudica a un ex copropietario una parte material debe
reputarse que es propietario exclusivo de dicha parte material.
III.ii NATURALEZA JURÍDICA DE LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN
En la doctrina se discute sobre la naturaleza jurídica de la división y
partición:
a) Para algunos la acción es de carácter real, pues se extingue un
derecho real: copropiedad.
b) Para otros, la acción tiene carácter personal, pues tiende al ejercicio
del derecho personal que tienen los copropietarios de requerir de los
otros copropietarios, la división de la cosa común.
c) Tesis mixta,
Algunos autores consideran que la división y partición es un acto traslativo
y otros sostienen que la división tiene naturaleza declarativa.
Los que consideran que la partición es un acto traslativo, señalan que la
partición es un medio por el cual copropietarios enajenan al copropietario
adjudicatario, la parte que les corresponde.
Los que consideran que es un acto declarativo, señalan que los derechos
atribuidos al copropietario adjudicatario, éste los ha tenido desde el inicio
de la copropiedad y que los propietarios cedentes jamás han tenido dicha

4 ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro. TRATADO DE LOS
DERECHOS REALES. Tomo I. Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 6° edición.
Santiago de Chile, 2001, pp. 117. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 5
parte como su propiedad, sostienen que ésta no produce efectos traslativos
sino que se limita a declarar, fijar o dar certeza de la situación de cada
titular.
III.iii TIPOS DE PROCEDIMIENTOS
Los tipos de procedimientos de partición son:
a) DIVISIÓN CONVENCIONAL.- La división es realizada por los
copropietarios, quienes prestan su consentimiento en que el estado de
copropiedad se extinga y en que a cada uno de ellos se le adjudique por
ejemplo un lote, un departamento.
La división convencional se rige básicamente por la autonomía privada y
en este caso no existe controversia el título que generalmente es presentado
al Registro es el Parte notarial que contiene la escritura pública de división
y partición con la subsiguiente adjudicación de inmuebles.
En el XLVI Pleno registral, sesión ordinaria realizada el día 2 y 3 abril
de 2009. Se adoptó el siguiente criterio “La Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo del Notariado
Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten ante el Registro de Predios
y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor: 27
de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos
con anterioridad a su vigencia”.5
b) DIVISIÓN ARBITRAL.- Este procedimiento se da cuando las partes
deciden someter su litigio en torno a la división y partición de inmuebles a
un tercero, llamado árbitro comprometiéndose previamente a acatar su
decisión.
Se debe adjuntar al Registro, a efectos de realizar la inscripción copia
certificada de la resolución arbitral y la constancia de notificación.
Recientemente, en el XCIX Pleno registral, realizado los días 15 y 16
de Noviembre del 2012, se ha adoptado el siguiente precedente de
observancia obligatoria “Las instancias registrales no pueden calificar la
validez ni la eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos
procedimentales realizados por los árbitros. En ese sentido, el Registro no
puede cuestionar las decisiones motivadas del árbitro o tribunal arbitral
de incorporar a un tercero al procedimiento arbitral, o de extender los
efectos del laudo a dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral asume
exclusiva y excluyente responsabilidad por dichas decisiones”.6

5 Criterio adoptado en la Resolución Nº 1370-2008-SUNARP-TR-L del 23 de diciembre de
2008
6 Criterio adoptado en la Resolución Nº 110-2012-SUNARP-TR-T del 16/03/2012.www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 6
c) DIVISIÓN JUDICIAL.- A diferencia del anterior, el litigio en torno a
la división y partición es sometido a un procedimiento judicial, los
copropietarios no acuerdan hacer la división y partición privadamente, es
un juicio declarativo de derechos y en ejecución de sentencia se practica la
división.
En el caso de mandatos judiciales a fin que el acto acceda al Registro, se
debe adjuntar parte judicial, constituido por copias certificadas de las
resoluciones pertinentes acompañadas del Oficio judicial cursado al
Registro, si éste padece de defectos, el Registrador Público puede solicitar
aclaraciones o información complementaria, de conformidad con el Art.
2011 del Código Civil , artículo que a su vez limita alcances de calificación
de los mandatos judiciales, es así que el Registrador no debe calificar los
fundamentos de la resolución, la adecuación del procedimiento o
resolución a la ley, sin embargo estos alcances no limitan la calificación de
la formalidad (si las resoluciones están suscritas o debidamente
certificadas) y la adecuación del mandato con la partida registral (si los
copropietarios son titulares registrales). Así, registralmente se ha
establecido que “no procede inscribir una sentencia de división y partición
cuando no existe adecuación en cuanto a la titularidad de dominio del
predio, entre el título y la partida registral”.7
Asimismo, el Tribunal Registral ha establecido que “para la inscripción
de la resolución judicial que dispone la adjudicación por división y
partición de un predio en dos unidades inmobiliarias en las que existirían
bienes comunes, constituyen acto previo la declaratoria de fábrica, el
reglamento interno y la independización de ambos inmuebles”.8
Considérese que en los tres casos puede ser necesaria la realización de
actos previos, como declaratoria de fábrica, independización, reglamento
interno, subdivisión por lo que deberá acompañarse al Registro la
documentación técnica correspondiente para inscribir la modificación
física del inmueble.
III.iv.- SUPUESTOS EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1984
Se pueden encontrar los siguientes supuestos:
- Partición con estricto reparto del bien o bienes comunes, cesión por
adjudicación. (Art. 983 del C.C.).

7 Resolución del Tribunal registral N° 1149-2012-SUNARP-TR-L de fecha 08 de Agosto del
2012.
8 Resolución N° 1364-2012-SUNARP-TR-L de fecha 14 de Setiembre del 2012. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 7
- Partición mediante la adjudicación de bien común indivisible y
compensación en dinero a otros copropietarios. (Art. 988 del C.C.)
- Ante la falta de acuerdo con la adjudicación del bien común, la
partición se da mediante el reparto de dinero resultante de la venta
contractual o subasta pública del bien indivisible. (Art. 988 del C.C.)
- La partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a
otros de los copropietarios ante las diferencias de valor entre los
bienes asignados a cada quien.
IV.- DERECHOS REGISTRALES
Uno de los temas en los que no existe predictibilidad en el Registro de
Predios, es el relacionado con el monto de derechos registrales a cobrar en
los casos de inscripción de adjudicación por división y partición.
El Tribunal Registral en el XLVI pleno realizado los días 02 y 03 de
Abril del 2009 ha establecido como acuerdo plenario, por ende de
obligatorio cumplimiento para las Salas del Tribunal Registral que “La
adjudicación de bienes como consecuencia del fenecimiento de la sociedad
de gananciales o de la partición entre copropietarios se liquida como acto
invalorado, aunque en el título se haya consignado el valor de los bienes”
Por el contrario, en primera instancia registral, algunos Registradores
Públicos consideramos que la adjudicación por división y partición es un
acto valorizado por cuanto ocurre una traslación de dominio, es una
permuta, además los arts. 988 y 1118 del C.C, permiten entender que la
partición se valoriza pues para la venta contractual o subasta del bien se
debe fijar un precio y además porque cómo las partes podrían darse
amortizaciones en dinero por diferencia de valor de los bienes adquiridos
en partición, si éstos no son valorizados.
Finalmente, es claro que vía interpretación no puede crearse tributos,
establecerse sanciones, concederse exoneraciones ni extenderse las
disposiciones tributarias a personas o supuestos distintos de las señaladas
por ley; por ello las instancias registrales debemos someternos
estrictamente al D.S. 37-94-JUS, 017-2013-JUS y sus modificaciones, así
como a la Resolución N° 364-2012-SUNARP/SN del 28/12/2012 en las
que no se encuentra una definición de acto valorizado solo se entiende que
el porcentaje de derecho de inscripción se aplica sobre el valor total del
acto. En razón a lo expuesto, al ser valorizables los bienes en los supuestos
de división y partición, el valor consignado constituirá la base imponible
para la liquidación de derechos registrales. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2005-5822 8
V.- CONCLUSIONES
1.- La transferencia de acciones y derechos implica transferir cuotas ideales
abstractas y no partes físicas del inmueble, para ello se requiere
división y partición pues ésta extingue la copropiedad.
2.- Registralmente no puede coexistir titularidad respecto de fracciones o
parte de un predio; por ello, al fraccionar físicamente el predio en
diferentes unidades, se debe proceder a la previa subdivisión e
independización, incluso de ser el caso declaratoria de fábrica,
independización y reglamento interno para luego efectuar la
adjudicación de propiedad exclusiva.
3.- La partición implica un acto traslativo de dominio que puede ser
realizada en forma convencional, arbitral o judicial, cualquiera que sea
la forma en que se realice, consideramos que es un acto susceptible de
valorización y el cobro de derechos registrales debe realizarse
considerándose como acto de transferencia valorado.
4.- Si la tendencia registral es que sea acto invalorado debe regularse así en
la tabla de montos de derechos registrales, lograr criterios de
interpretación dentro del marco de la normatividad tributaria a fin
unificar criterios y lograr predictibilidad en el procedimiento, de lo
contrario se continuará con una calificación diversa siendo los usuarios
del Registro los perjudicados.
5.- La determinación de porcentajes que sobre un inmueble corresponde a
los copropietarios no es un acto de partición por ello puede ser
considerado como un acto invalorado pues el estado de copropiedad se
mantiene y lo que realmente ocurre es una precisión de porcentajes que
corresponde a cada copropietario para que puedan ejercer debidamente
sus facultades como copropietarios.
BIBLIOGRAFÍA
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo, SOMARRIVA, Manuel y otro.
TRATADO DE LOS DERECHOS REALES. Tomo I. Editorial
Temis y Editorial Jurídica de Chile, 6° edición. Santiago de Chile,
2001, pp. 117.
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ROCA SASTRE, Ramón M. ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO.
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Exposición de Motivos y Comentarios. Comisión encargada del
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